Aperçu du programme d’aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial

6 juillet 2020

Ce billet a été publié pour la première fois le 8 mai 2020 et a été mis à jour le 30 juin 2020.

Le 24 avril 2020, le gouvernement du Canada a annoncé des partenariats avec les provinces et les territoires pour aider les propriétaires qui acceptent de réduire d’au moins 75 % le loyer des entreprises en location admissibles pendant les mois d’avril, mai et juin 2020. Dans le cadre du programme, appelé « AUCLC », le gouvernement fédéral s’associera aux gouvernements provinciaux et territoriaux pour couvrir 50 % des loyers bruts sous forme de prêts-subventions accordés aux propriétaires. Le programme est administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (la « SCHL ») au moyen d’un portail de demande qui sera disponible lundi 25 mai 2020 à compter de 8 h (heure de l’Est).

Ce billet, publié pour la première fois le 8 mai 2020, a été mis à jour pour communiquer les renseignements supplémentaires publiés par la SCHL les 14, 19 et 20 mai 2020, principalement sur le processus de demande qui a été explicité au moyen des échantillons d’ententes et de formulaires d’attestation publiés (décrits ci-après) et, par ailleurs, pour préciser les délais applicables. Une autre mise à jour du 5 juin 2020 donne des renseignements supplémentaires sur le financement de rechange qui peut être accordé par l’entremise du Fonds d'aide et de relance régionale, tandis que les dernières mises à jour du 11, du 19 et du 30 juin 2020 concernent les moratoires sur les expulsions de locataires commerciaux et la législation à cet effet dans sept provinces du Canada.

Aperçu

Le programme d’aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (l’« AUCLC ») est un programme volontaire qui sera administré par la SCHL en partenariat avec les provinces et territoires. L’AUCLC a l’intention d’encourager les propriétaires d’immeubles commerciaux et leurs locataires à collaborer en vue de la conclusion d’une entente de réduction de loyer qui les aidera à minimiser leurs pertes de revenus pendant la pandémie de COVID-19.

Les principes fondamentaux du programme d’AUCLC ont été établis par la SCHL dans un document publié le 29 avril 2020 et sont décrits ci-après :

  • Le propriétaire d’un immeuble commercial admissible au programme d’AUCLC sera assuré d’obtenir au moins 50 % du loyer brut de ses locataires admissibles pour les mois d’avril, mai et juin 2020;
  • Pour obtenir cet avantage, le propriétaire et le locataire doivent d’abord conclure une entente de réduction du loyer brut du locataire d’au moins 75 % au cours de la période applicable;
  • Afin de compenser l’abattement (en partie), les gouvernements fédéral et provinciaux accorderont un prêt-subvention au propriétaire couvrant 50 % du loyer brut, tandis que les 50 % restants seront couverts par le propriétaire et le locataire (toutefois, lorsque le propriétaire s’engage à accorder au locataire une réduction de loyer de 100 % au cours de la période applicable, il couvrira les 50 % restants du loyer brut sans contribution du locataire);
  • Le propriétaire doit s’engager à réduire le loyer brut du locataire au lieu de le reporter et il ne pourra prendre des mesures de recouvrement de l’abattement à une date ultérieure;
  • Le propriétaire doit également s’engager à appliquer un moratoire sur les évictions au cours de la période de réduction du loyer;
  • Le prêt fera l’objet d’une remise si les conditions du programme sont respectées (la date de la remise est désormais fixée au 31 décembre 2020).

Chaque gouvernement provincial et territorial annonce sa propre participation distinctement, mais il semble que tous les territoires suivront généralement les règles établies par la SCHL. Par conséquent, il pourrait y avoir peu ou pas de différence dans le fonctionnement et l’administration du programme d’un territoire à l’autre.

Depuis la première annonce, d’autres détails que nous avons intégrés à l’exposé ci-après ont été publiés. Nous continuerons à mettre à jour ces renseignements à mesure que d’autres détails seront annoncés.

Admissibilité à l’AUCLC

Les propriétaires et locataires commerciaux doivent remplir certains critères d’admissibilité. 

Propriétaire

D’après les exigences de la SCHL, le propriétaire doit avoir des locataires qui sont de petites entreprises touchées (y compris des sous-locataires) et doit dans la plupart des cas avoir déclaré des revenus de location dans sa déclaration de revenus du particulier ou des sociétés en 2018 ou en 2019. Une exception à l’obligation de déclaration de revenus s’applique aux nouvelles constructions et aux acquisitions récentes qui ont été louées à un locataire admissible au plus tard le 1er avril 2020. En outre, il doit avoir conclu une entente de réduction de loyer pour les mois d’avril, mai et juin 2020 comme il est décrit précédemment. Finalement, l’entente de réduction de loyer doit comprendre : (i) un moratoire sur les évictions au cours de cette période, (ii) une déclaration de revenus de location conforme à l’attestation du locataire (voir ci-après).

La SCHL a réglé plusieurs questions essentielles liées à l’admissibilité du propriétaire, notamment les suivantes :

  • L’aide s’applique aux immeubles hypothéqués et non hypothéqués (et aux immeubles autrement grevés);
  • Les immeubles à usage mixte sont admissibles en ce qui concerne les petites entreprises locataires qu’ils abritent;
  • Les immeubles qui appartiennent aux gouvernements fédéral, provinciaux ou municipaux ne sont généralement pas admissibles, mais les exceptions suivantes s’appliquent : (i) si le propriétaire de l’immeuble commercial est une Première Nation, une organisation ou un gouvernement autochtone qui est le preneur à bail de l’immeuble en vertu d’un bail foncier ou d’un bail similaire à long terme consenti par ce gouvernement pour administrer l’immeuble; (ii) si le propriétaire de l’immeuble commercial est le preneur à bail de l’immeuble en vertu d’un bail foncier ou d’un bail similaire à long terme consenti par ce gouvernement pour exploiter l’immeuble (comme un bail visant un aéroport); (iii) si le propriétaire de l’immeuble commercial est une société d’État dont les crédits sont limités et qui est désignée comme étant admissible au programme d’AUCLC par la SCHL; (iv) si le propriétaire de l’immeuble commercial est un établissement d’enseignement postsecondaire, un hôpital ou un fonds de pension.

Locataire

La SCHL déclare que le locataire ou le sous-locataire doit :

  • être une entreprise, un organisme sans but lucratif ou un organisme de bienfaisance;
  • verser au plus 50 000 $ de loyer mensuel brut par emplacement ;
  • générer au plus 20 M$ en revenus annuels bruts consolidés « au niveau de l’entité mère ultime »;
  • avoir subi une diminution de revenus d’au moins 70 %, calculée en avril, mai et juin 2020 comparativement (i) à la même période en 2019 ou (ii) à la moyenne de janvier et février 2020 (actuellement, il n’est pas précisé si seuls les locataires admissibles qui n’étaient pas encore en affaires en 2019 ou tous les locataires admissibles peuvent utiliser la période de janvier et février comme référence). Les locataires commerciaux qui ont un lien de dépendance avec leur propriétaire sont admissibles à l’AUCLC, à condition qu’un contrat de location valide et exécutoire dont les modalités ne sont pas supérieures à celles prévalant sur le marché existe au plus tard le 1eravril 2020 (et que les autres exigences d’admissibilité aient été remplies).

Entités inadmissibles

Les petites entreprises qui ont ouvert le 1er mars 2020 ou après ne sont pas admissibles au programme d’AUCLC. En outre, certains types de propriétaires et de locataires commerciaux sont inadmissibles, notamment :

  • Les entités appartenant à des personnes qui exercent des fonctions politiques;
  • Les entités qui encouragent la violence, incitent à la haine et font de la discrimination fondée sur la race, l'origine nationale, la couleur, la religion ou un certain nombre d’autres motifs de discrimination énumérés;
  • Les entités (y compris les entités du même groupe) qui : (i) utilisent les locaux à des fins criminelles ou (ii) ont été reconnues coupables de crimes financiers ou d’infractions réglementaires ou (iii) font l’objet de poursuites criminelles pour de telles infractions;
  • Les entités qui font l’objet de procédures d’insolvabilité en cours ou imminentes et celles qui déposent une demande de redressement en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité ou de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies.

Processus de demande

Le processus de demande ouvre le 25 mai 2020 à 8 h (heure de l’Est). La SCHL adopte une approche d’inscription échelonnée afin de mieux gérer le grand volume de demandes attendues. Elle demande aux propriétaires commerciaux admissibles de s’inscrire dans les jours suivants l’ouverture du portail de demande. 

 Jour

Qui doit s’inscrire?

 Lundi (25 mai)

Les propriétaires d’immeubles situés en Atlantique, en C.-B., en Alberta et au Québec ayant jusqu’à 10 locataires admissibles au programme

 Mardi (26 mai)

Les propriétaires d’immeubles situés au Manitoba, en Saskatchewan, en Ontario et dans les Territoires ayant jusqu’à 10 locataires admissibles au programme

 Mercredi (27 mai)

Tous les propriétaires d’immeubles au Manitoba, en Saskatchewan, en Ontario et dans les Territoires

 Jeudi (28 mai)

Tous les propriétaires d’immeubles en Atlantique, en C.-B., en Alberta et au Québec

 Vendredi (29 mai)

Tous les propriétaires d’immeubles

Les propriétaires d’immeubles commerciaux pourront présenter une demande pour tous les locataires admissibles simultanément. La date limite pour présenter une demande d’AUCLC est le 31 août 2020. Avant le 25 mai 2020, les parties intéressées peuvent s’inscrire afin de recevoir des alertes par courriel sur le processus de présentation d’une demande.

Documents et ententes

La SCHL a affiché des échantillons de documents de demande sur son site Web, mais elle met en garde contre le fait que les échantillons pourraient différer des versions finales. Ces documents sont l’attestation du locataire et l’attestation du propriétaire, dans lesquelles les parties témoignent de leur admissibilité au programme, principalement en ce qui concerne la diminution de revenus de 70 %, mais également en ce qui concerne certaines questions de réputation en lien avec des crimes financiers ou des infractions réglementaires et des questions d’intégrité personnelle qui pourraient être une source de préoccupation pour la SCHL. À cette fin, les attestations du locataire et du propriétaire intègrent une « déclaration d’intégrité » conçue pour que la SCHL n’accorde pas de prêt à une personne impliquée dans une activité criminelle ou à une personne de faible moralité. Si le propriétaire ou le locataire n’est pas un particulier alors, en fonction du type d’entité dont il s’agit, il doit faire une déclaration d’intégrité pour les administrateurs, dirigeants, actionnaires et propriétaires bénéficiaires et d’autres particuliers similaires.

Les parties doivent avoir conclu une entente de réduction de loyer, y compris un moratoire sur les évictions et une preuve des difficultés financières éprouvées par le locataire pour obtenir l’AUCLC. Afin de bénéficier du programme le plus tôt possible, les propriétaires et les locataires admissibles doivent commencer à négocier une entente de réduction de loyer avant l’ouverture du processus de demande le 25 mai 2020. La SCHL a affiché un échantillon d’entente de réduction de loyer sur son site Web.

Finalement, le propriétaire doit signer une entente de prêt-subvention avec la SCHL conforme à celle qui est disponible sur le site Web de la SCHL.

Solutions de rechange à l’AUCLC

Si une entreprise n’a pas pu se prévaloir du soutien offert par le programme d’AUCLC, elle peut éventuellement se prévaloir d’autres programmes de soutien, y compris, entre autres, le Fonds d’aide et de relance régionale du fédéral (le « FARR »). Le FARR, qui est exploité par l’intermédiaire de six agences de développement régional, procure des fonds de soutien aux entreprises et aux communautés dans tout le pays pendant la pandémie. En règle générale, seule l’entreprise qui n’a pas été en mesure d’obtenir d’autres formes de soutien de la part du fédéral peut avoir recours aux prêts accordés par le FARR. Comme il est mentionné sur le site Web du FARR, les conditions d’attribution du soutien offert par le FARR varient d’une région à l’autre.

Moratoires sur les expulsions de locataires commerciaux

En plus de participer au programme d’AUCLC, plusieurs provinces canadiennes ont pris (ou sont en train de prendre) des mesures pour limiter l’expulsion des locataires commerciaux pendant la pandémie. Les conditions de ces moratoires sur les expulsions varient selon les provinces, comme il est indiqué ci-après.

Colombie-Britannique

À compter du 20 mai 2020, l’arrêté ministériel M179 interdit aux propriétaires d’immeubles commerciaux d’expulser un locataire, de résilier un bail, de rentrer dans la propriété louée par un locataire, de saisir-gager une telle propriété ou encore de prendre des mesures pour louer la propriété louée par un locataire pour le compte de ce dernier (sans son consentement). Le décret s’applique lorsque le locateur et le locataire sont admissibles au programme d’AUCLC et n’affecte pas le droit du locateur d’exercer, après l’expiration du décret, les recours juridiques qui lui sont ouverts relativement aux manquements qui se sont produits pendant que le décret était en vigueur. Le décret demeurera en vigueur jusqu’à l’expiration du programme d’AUCLC ou jusqu’à la fin de l’état d’urgence en Colombie-Britannique. Le 24 juin 2020, le premier ministre Horgan a annoncé que l'état d'urgence serait prolongé jusqu'au 7 juillet 2020.

Alberta

Le 16 juin 2020, le projet de loi 23 édictant la Commercial Tenancies Protection Act (la « Loi ») a été présenté à l’assemblée législative de l’Alberta. Si le projet de loi 23 est adopté sous sa forme actuelle, la Loi protégera les locataires commerciaux contre l’expulsion ou la résiliation de leurs baux pour non-paiement du loyer entre le 16 juin 2020 et le 31 août 2020. En outre, il sera interdit aux propriétaires de donner un avis de défaut, de saisir des biens en paiement du loyer, d’augmenter le loyer et d’imposer des pénalités au titre du loyer impayé.  L’interdiction d’expulser ne s’appliquera pas rétroactivement, tandis que l’interdiction d’augmenter les loyers et d’imposer des pénalités s’appliquera à compter du 17 mars 2020, de sorte que toute somme perçue à ce titre entre cette date et le 16 juin 2020 sera susceptible d’être remboursée ou portée au crédit du locataire.

Un volet important de la Loi est d’obliger les propriétaires et locataires auxquels elle s’applique à convenir d’un plan de paiement concernant toutes les sommes qui n’ont pas été versées conformément à l’entente de location applicable.  Le plan de paiement, qui peut durer au-delà du 31 août 2020, doit prévoir le règlement des loyers, frais et pénalités que la Loi interdisait au propriétaire d’imposer.

La Loi s’appliquera aux baux commerciaux admissibles au programme AUCLC mais qui n’y participent pas actuellement et aussi aux locataires commerciaux qui ont dû fermer leur entreprise par ordre des autorités sanitaires ou qui ont subi des baisses de revenus de 25 % ou plus en raison de la pandémie de COVID-19.

Saskatchewan

Le 5 juin 2020, le gouvernement de la Saskatchewan a publié l’arrêté ministériel 102 en vertu de la Emergency Planning Act, qui prévoit un moratoire sur les expulsions de locataires commerciaux. Il interdit également aux locateurs commerciaux d’utiliser le défaut de paiement du loyer par un locataire comme motif pour exercer ses droits de rentrée dans la propriété louée par un locataire, saisir-gager une telle propriété ou prendre des mesures pour louer la propriété louée par un locataire pour le compte de ce dernier (sans son consentement). L’arrêté est en vigueur jusqu’à la fin de l’état d’urgence ou tant que les prestations d’AUCLC seront offertes.

Manitoba

Le 26 juin 2020, le gouvernement du Manitoba a annoncé son intention d’interdire temporairement les expulsions commerciales afin de protéger les entreprises et d’accroître la participation au programme AUCLC. Dans son communiqué, le gouvernement a déclaré que la mesure empêchera temporairement l’expulsion d’un locataire commercial pendant la pandémie de COVID-19 si le locataire et son propriétaire sont admissibles au programme AUCLC, mais n’ont pas encore présenté leur demande. Même si les dispositions précises du moratoire, qui seront contenues dans des modifications de la Loi sur les mesures d’urgence, n’ont pas encore été publiées, le gouvernement a déclaré qu’elles seront compatibles avec celles des autres provinces.

Ontario

Le 18 juin 2020, la Loi sur la location commerciale a été modifiée de manière à instaurer un moratoire applicable à la plupart des baux commerciaux. Les nouvelles dispositions imposent certaines interdictions aux propriétaires commerciaux admissibles à l’aide prévue par le programme d’AUCLC à l’égard d’un locataire commercial, mais qui ont décidé de ne pas participer au programme. Plus précisément, lorsque le loyer est en souffrance, il est interdit au locateur d’un local commercial visé par les nouvelles dispositions d’intenter une action ou de présenter une requête en bref de mise en possession, d’exercer son droit de rentrée ou de saisir des objets à titre de saisie-gagerie pour un arriéré de loyer.  Ce moratoire est en effet jusqu’au 31 août 2020 et s’applique rétroactivement entre le 1er mai et le 17 juin 2020.

Québec

Le moratoire sur les expulsions commerciales du Québec était prévu dans le projet de loi présenté en réponse générale à la pandémie, mais pour des raisons procédurales sans lien avec les dispositions concernant le moratoire sur les expulsions, le projet de loi n’a pas été adopté avant le congé d’été de l’Assemblée nationale. Par conséquent, le moratoire sur les expulsions ne prendra pas effet comme prévu et il reste à voir s’il sera de nouveau pris en considération plus tard. Sous sa forme proposée, le moratoire interdit aux locateurs, en raison du défaut de paiement du loyer par un locataire, de résilier un bail commercial, de saisir des biens contenus sur les lieux loués, de donner aux locataires un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire portant sur ces biens et d’inscrire un tel préavis au registre des droits personnels et réels mobiliers.

Nouvelle-Écosse

Le moratoire de la Nouvelle-Écosse sur les expulsions commerciales est antérieur au programme d’AUCLC. Depuis le 31 mars 2020, il interdit aux propriétaires d’établissements de commerce de détail et d’édifices commerciaux de délivrer un avis d’abandon ou de saisie-gagerie prévu par la Tenancy and Distress for Rent Act. Cette interdiction s’applique au loyer dû à compter du 22 mars 2020 par un locataire commercial ou un commerce de détail dont l’entreprise a été visée considérablement et directement par des restrictions ou est tenue de fermer complètement conformément à un arrêté publié en vertu de la Health Protection Act. Le moratoire de la Nouvelle-Écosse sera en vigueur tant que l’état d’urgence de la province se poursuivra.

Autres provinces et territoires

Le Nouveau-Brunswick a levé son moratoire sur les expulsions de locataires commerciaux le 1er juin 2020. L’Île-du-Prince-Édouard, Terre-Neuve-et-Labrador, le Yukon, les Territoires du Nord-Ouest et le Nunavut n’ont pas adopté de tels moratoires.

Foire aux questions

De nombreux propriétaires et locataires commerciaux expriment leur intérêt pour l’AUCLC. Les questions suivantes nous ont été posées par les intervenants du secteur :

Q1. Le programme d’AUCLC est-il obligatoire?

R1. Non. Le propriétaire et le locataire doivent satisfaire aux exigences d’admissibilité du programme et s’engager à y participer, notamment conclure une entente de réduction de loyer librement négociée.

Q2. Nous sommes déjà parvenus à un arrangement propriétaire-locataire. Pouvons-nous toujours nous prévaloir de l’AUCLC?

R2. Oui, dans la mesure où votre arrangement est conforme aux exigences d’admissibilité à l’AUCLC. Dans le cas contraire, vous pouvez toujours y participer si vous modifiez votre arrangement afin de vous conformer aux exigences d’admissibilité. Par exemple, outre la modification des autres aspects non conformes de l’entente, tout loyer payé au-delà du maximum prévu par l’AUCLC doit être remboursé au locataire ou porté au crédit du locataire conformément aux exigences de l’AUCLC. Veuillez noter que la contribution de 25 % versée par le locataire est un maximum; l’arrangement aux termes duquel le locataire paie un montant inférieur sera conforme à l’AUCLC.

Q3. Pouvons-nous participer rétroactivement?

R3. Oui, comme il a été mentionné précédemment, la SCHL mentionne que le propriétaire et le locataire peuvent présenter une demande d’AUCLC jusqu’au 31 août 2020, à condition d’avoir été admissibles à l’AUCLC d’avril à juin 2020. S’ils sont admissibles rétroactivement au programme, le propriétaire sera tenu de rembourser au locataire tout loyer payé au-delà du maximum prévu par l’AUCLC (ou, par ailleurs, de le porter au crédit du locataire conformément aux exigences de l’AUCLC).

Q4. Comment calculons-nous l’admissibilité relativement au critère des 20 M$ de revenus annuels bruts consolidés de l’AUCLC? Par exemple, y a-t-il des directives permettant de définir le « niveau de l’entité mère ultime » dans le cas d’une entreprise qui fait partie d’un conglomérat multinational?

R4. Nous reconnaissons que cet enjeu est important pour certains propriétaires et locataires d’immeubles commerciaux qui cherchent à établir l’admissibilité du locataire au programme. Jusqu’à présent, la seule directive publiée par la SCHL sur ce point a été que si une petite entreprise locataire ou son propriétaire ultime produit des états consolidés, le locataire utilisera alors les revenus déclarés pour le groupe d’entreprises. Par ailleurs, si la petite entreprise locataire ne produit pas d’états consolidés, c’est le revenu du locataire qui s’applique au critère des revenus de 20 millions de dollars.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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